Hoje vim aqui para dividir com vocês um pouquinho da minha experiência de ter comprado um apartamento na planta.
Muita gente fica na dúvida na hora de comprar a casa própria, eu e meu noivo quando decidimos comprar nosso apê era apenas como investimento, ainda eramos muito jovens e isso aconteceu em 2012.
O meu apê foi comprado sem nenhum financiamento do governo, como "Minha Casa, Minha Vida", pois talvez nesse caso os procedimentos possam ser diferentes, então as informações relatadas aqui são para imóveis com financiamento de bancos privados.
Taxas indevidas
Existem algumas taxas que algumas construtoras acabam cobrando e que a justiça normalmente entende como indevidas, como a taxa SAT e a taxa de corretagem. Quando forem assinar o contrato atentem-se a essas 2 taxas, pois elas não devem ser cobradas.
A minha construtora cobrou e entrei com processo contra eles, o advogado me informou que é causa ganha, mas quando finalizar o processo conto para vocês como foi que tudo ocorreu.
Tenho uma amiga que entrou com processo e já ganhou a causa, ela me contou que recebeu o valor atualizado e corrigido até o data final do pagamento.
Em todo caso para quem estiver comprando agora, fiquem espertos, e para quem já comprou e foi cobrado procure seu advogado e solicite o ressarcimento dessas taxas.
Sobre INCC
Quando fechamos o negócio, o corretor nos informou sobre o tal do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), mas infelizmente alguns corretores de imóveis não informam claramente como o INCC é calculado e como ele pode impactar no valor das parcelas e principalmente no crescimento da dívida que você assumiu ao comprar o imóvel na planta, geralmente essa informação só é passada se você pergunta detalhadamente.
O INCC é aplicado nos casos onde há financiamento do imóvel em construção, ele incide sobre todo o saldo devedor do imóvel (inclusive o valor das "chaves") e é cobrado até o seu quitamento total quando é assinado o financiamento.
Se você optar pelo pagamento à vista, não sofrerá o reajuste.
Cálculo do INCC
Abaixo coloquei um ótimo exemplo que encontrei no site da Lopes, que explica perfeitamente como funciona o cálculo.
Normalmente, o reajuste é baseado no índice de dois meses atrás, como no exemplo abaixo com base na tabela do INCC de 2014:
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| http://blog.lopes.com.br/mercado-imobiliario/ |
Utilizaremos o mês de dezembro como base para o cálculo em primeiro momento. Vemos que o INCC de dezembro fechou em 0,25%. Vamos fazer a seguinte simulação:
Mês de pagamento: Fevereiro/2015
Mês de referência do INCC: Dezembro/2014
Valor total do imóvel: R$300.000,00
Valor de entrada: R$100.000,00
Valor financiado: R$200.000,00
Suponhamos que o financiamento do valor restante (R$200 mil) seja de 200 parcelas de R$1.000,00 (este é apenas um exemplo, sem cobrança de juros bancários e outros encargos).
Como o INCC de dezembro fechou em 0,25%, esta porcentagem será calculada sobre os R$200 mil. Com o reajuste, o saldo devedor sobe para R$200.500,00. Logo, as parcelas também sofrem aumento e ficam em R$1002,50. Após o pagamento desta primeira mensalidade temos:
R$200.500,00 – R$1002,50 = R$ 199.497,50
Perceba que, mesmo pagando a primeira parcela, o novo saldo devedor ficou maior do que o esperado, que na lógica, seria de R$ 199.000,00.
No mês seguinte, em março, será calculado o reajuste de acordo com o INCC de janeiro. Este cálculo é feito sobre o montante já reajustado no mês anterior, descontado pela parcela de fevereiro que já foi paga.
Ou seja, será calculado 0,70% (INCC de janeiro) sobre R$199.497,50, totalizando o montante em R$200.893,98 e uma nova parcela no valor de R$1009,52. Restarão então 199 parcelas no valor de R$1009,52.
R$200.893,98 – R$1009,52 = R$ 199.884,46
Agora, o saldo devedor, de R$199.844,46, está bem próximo do montante financiado de R$ 200 mil, mesmo cumprindo o pagamento das duas primeiras parcelas.
O reajuste ocorrerá em todos meses, até que a obra seja finalizada ou o saldo seja quitado.
Ou seja, você acaba financiando no final da obra quase o valor que você comprou o imóvel, mesmo tendo pago ele durante todo o tempo de obra, é triste quando você descobre isso...
E em alguns casos é necessário vender o apê, pois você planeja pagar um valor nele e devido ao INCC, quando você vai financiar lá na frente sua renda não comporta o valor que ele chegou e acaba tendo que abrir mão do imóvel, ou se endividando para tentar mandar o imóvel.
Fica então a dica para se informarem e calcularem bem se conseguiram arcar com o imóvel mesmo com a incidência do INCC.
Fica então a dica para se informarem e calcularem bem se conseguiram arcar com o imóvel mesmo com a incidência do INCC.
Atraso nas obras
No meu caso e do meu noivo a questão de atraso foi tranquila, porque a princípio não estávamos planejando morar lá (já que compramos para investimento), mas conheço pessoas que já estavam com casamento marcado, ou a casa vendida para poder pagar a chave e teve que viver de aluguel ou na casa de familiares ou conhecidos até a entrega da obra.
Meu apartamento atrasou quase 1 ano, mais do que o prazo "permitido" em contrato, normalmente existe um prazo que as construtoras podem atrasar, isso vem especificado em contrato, no meu caso eram 180 dias (6 meses), porém eles ultrapassaram esse prazo.
Referente a esse tempo a mais de atraso, minha construtora enviou um acordo de valores à serem pagos por eles pelo tempo de atraso a mais do que o permitido em contrato, porém meu advogado me informou que o valor é menor do que o realmente seria justo legalmente, mas como eu já havia assinado o acordo não poderia mais entrar com processo.
Então, se você comprou um apê na planta e ele tenha atrasado além do tempo que está em contrato, procurem um advogado e se orientem antes de assinar o acordo.
Alguns juízes atualmente já entendem que essa cláusula que permite o atraso da entrega do imóvel é nula, e sendo assim já até condenou a construtora a pagar danos materiais e morais ao comprador do imóvel (informação retirada do Facebook do Escritório Tapai Advogados - https://www.facebook.com/TapaiAdvogados/posts/821257274590270 ).
Pagamento da chave
O pagamento da chave tem que ser feita na data que está no contrato independente da entrega do apartamento, ou seja, a chave nada mais é do que uma "modo de dizer", porque em caso de atraso você paga ela, mas não pode pega-la.
Por exemplo o vencimento da minha chave era 04/14 e meu apartamento foi entregue apenas em 01/15, mas independente da entrega tive que pagar a chave no mês 04/14, pois era a data que estava no contrato.
FinanciamentoNo meu caso e do meu noivo a questão de atraso foi tranquila, porque a princípio não estávamos planejando morar lá (já que compramos para investimento), mas conheço pessoas que já estavam com casamento marcado, ou a casa vendida para poder pagar a chave e teve que viver de aluguel ou na casa de familiares ou conhecidos até a entrega da obra.
Meu apartamento atrasou quase 1 ano, mais do que o prazo "permitido" em contrato, normalmente existe um prazo que as construtoras podem atrasar, isso vem especificado em contrato, no meu caso eram 180 dias (6 meses), porém eles ultrapassaram esse prazo.
Referente a esse tempo a mais de atraso, minha construtora enviou um acordo de valores à serem pagos por eles pelo tempo de atraso a mais do que o permitido em contrato, porém meu advogado me informou que o valor é menor do que o realmente seria justo legalmente, mas como eu já havia assinado o acordo não poderia mais entrar com processo.
Então, se você comprou um apê na planta e ele tenha atrasado além do tempo que está em contrato, procurem um advogado e se orientem antes de assinar o acordo.
Alguns juízes atualmente já entendem que essa cláusula que permite o atraso da entrega do imóvel é nula, e sendo assim já até condenou a construtora a pagar danos materiais e morais ao comprador do imóvel (informação retirada do Facebook do Escritório Tapai Advogados - https://www.facebook.com/TapaiAdvogados/posts/821257274590270 ).
Pagamento da chave
O pagamento da chave tem que ser feita na data que está no contrato independente da entrega do apartamento, ou seja, a chave nada mais é do que uma "modo de dizer", porque em caso de atraso você paga ela, mas não pode pega-la.
Por exemplo o vencimento da minha chave era 04/14 e meu apartamento foi entregue apenas em 01/15, mas independente da entrega tive que pagar a chave no mês 04/14, pois era a data que estava no contrato.
Na hora do financiamento também é outro problema, pois eles possuem o banco financeiro da obra e se você desejar pegar com agilidade as chaves do apartamento a melhor opção é fazer com o banco indicado por eles, porém nem sempre eles possuem a melhor taxa no mercado.
No meu caso ainda houve outro agravante, pois minha construtora deu um prazo curtíssimo para o financiamento, se não fosse feito o financiamento até o prazo que eles determinaram seria necessário pagar uma multa por atraso no financiamento, o que de certa forma acabava induzindo os compradores a fazer com o banco indicado por eles, pois os prazos seriam menores.
É bom ressaltar aqui a importância de registrar toda a tratativa com o banco por e-mail, pois comigo por exemplo eles começaram prometendo mundos e fundos e para eu optar por eles, e depois que eu dei Ok, na hora de assinar eles me apareceram com várias outras informações que eu não tinha como provar e reclamar.
Essa dica de registrar todas as tratativas por e-mail também é válida no caso de conversas com a construtora, corretores e todo tipo de empresa/pessoa que esteja envolvido com a negociação do apartamento, já que posteriormente em caso de problemas as empresas podem ficar uma jogando a responsabilidade pra cima da outra, e se você tiver tudo registrado poderá provar quem disse o que.
Guarde também todo o material "publicitário" que utilizaram para divulgar o imóvel, pois já ouvi relatos de "prometerem" itens no imóvel ou no condomínio (como áreas comuns entregues equipadas e decoradas) na hora da venda e não entregaram, assim você também terá como provar tudo que estava sendo prometido no ato da venda.
Retirada da chave
Você só consegue retirar a chave do imóvel após aprovação do financiamento e pagamentos das custas de cartório, antes do financiamento também pesquise sobre essas custas de cartório, pois é um valor alto e alguns bancos não autorizam colocar junto com o financiamento e você acaba tendo que dar o valor à vista, e ele não é nada baixo, mas varia de acordo com o valor do imóvel.
O meu saiu aproximadamente 7 mil.
Por fim finalmente consegue a tão esperada, desejada e aguardada chave do apartamento.
E mesmo com todas as dores de cabeça que a compra de imóvel na planta pode te trazer esse é com certeza é um dos dias mais felizes.
Minha opinião final
Eu sinceramente não aconselho as pessoas a comprarem um apê na planta, se eu voltasse no tempo guardaria o dinheiro que tínhamos na poupança e hoje com um valor maior faria um consorcio, dando um lance alto e assim conseguindo a carta de crédito mais rápido, onde as taxas são baixíssimas e você não tem nenhum tipo de surpresa nos valores finais.
Queria eu antes de comprar ter buscado mais informações e mais instruções, porém, hoje depois que tudo passou estamos felizes com o nosso primeiro lar.
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Bjssss
